안녕하세요 꿀몽맘입니다. 부동산 시장은 언제나 많은 사람들의 관심을 받기 마련인데요. 특히 요즘은 안 좋은 소식으로 많은 시기인데요. 바로 전세사기때문이죠. 전세에 거주하는 저로써도 너무나도 안타깝고 속상한 소식들이 너무 많은데요. 이를 피하기 위해 전세가 없어져야 한다부터 시작해서 여러 가지 법제정이 이루어졌는데요.
그중에서도 전세를 안전하게 계약하기 위해 필수적으로 가입을 하시는 전세보증보험도 전세사기로 인한 피해가 많아지자 가입자가 폭증하여 전세보증잔액이 100조를 처음으로 돌파하여 보증보험 자체가 없어질 수도 있다는 뉴스도 나오고 있다고 합니다. 그래서 5월 전세보증 보험을 가입조건이 까다롭게 변경된다고 하니 한번 확인해 보도록 하겠습니다. 전세계약 예정이신 분들은 저와 함께 꼼꼼히 확인해 보시죠!
1. 전세보증보험이란?
전세보증보험은 전세보증금 반환 보증 보험이라고 하는데요. 이는 전세계약을 종료한 후 집주인이 세입자에게 보증금을 때 맞춰 반환해 줄 수 있도록 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 보증을 해주는 제도입니다. 그렇다고 아무런 대가 없이 그냥 보증해 주는 것이 아니라, 보증료를 지불해야 보증을 받을 수 있습니다. 보증료를 계산하는 방법은 보증료=보증금액 x보증료율 x전세계약기간/365입니다. 그리고 이자는 아파트기준 최대 연 0.128%, 그 외에는 최대 연 0.154%입니다.
1) 보증한도 : 수도권: 7억 원, 비수도권: 최대 5억 원
2) 대상 주택: 아파트, 주거용 오피스텔, 다세대주택, 노인복지주택, 다중, 다가구, 단독, 연립
3) 신청기한
- 신규 전세계약: 전세계약서 상에 나온 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간이 50%를 경과하기 전
- 갱신 전세계약: 갱신 전세계약서 상으로 계약기간의 50%가 경과하기 전
2. 전세보증보험 가입조건 변경사항
이번 전세보증보험의 가입조건의 변경의 배경은 바로 전세사기입니다. 전세사기를 방지하기 위한 대책의 하나로 정부에서 올해부터 전세보증보험 가입 대상이 되는 주택의 가격을 결정할 때의 공시가격 반영률과 전세가율이 바뀐다고 하는데요.
| 변경 전 | 변경후 | |
| 공시가격 반영율 | 150% | 140% |
| 전세가율(부채비율) | 100% | 90% |
*전세가율이란? 매매가 대비 전세가 비율 ex) 매매가 2억 , 전세가 1억 8천만 원인 경우 전세가율 90% 임
원래 보증금이 공시가격의 150% 이내만 되어도 보증보험에 가입할 수 있었는데, 지난 5월부터는 공시가격의 126% 이내여야 가입을 할 수 있게 되는 것입니다. 그래서 현재 전세를 살고 계시고 갱신 예정인 분들은 현재 내가 살고 있는 전세가율이 90%가 넘어갔다면 전세보증금을 조정해야 보증보험 또한 갱신할 수 있다는 것입니다.
또한 주택가격을 결정할 때 감정평가를 최우선으로 적용하였는데, 후순위로 변경이 되고 이런 감정평가의 유효기간 또한 6개월에서 3개월로 단축되어 변경된다고 합니다.
이런 가입조건의 변경으로 인해 전세계약 시 보증금과 전세보증보험도 동일한 금액으로 가입을 할 수 없어, 보증금의 126% 최대치로 보증금을 낮춘 다음 나머지 금액을 월세로 더 받는 식으로 반전세로 바꾸는 집주인이 많아졌다고 합니다. 특히 갭투자가 성행하는 지역일수록 이런 경우가 많다고 하는데요. 예를 들어 김포나 화곡동, 인천등이 있다고 합니다. 워낙 요즘 전세사기가 비일비재하다 보니 전세보증보험에 가입이 안되면 들어오려고 하지 않는 세입자들이 많으니 이런 식으로라도 금액을 채워 받으려고 한다고 합니다.
3. 전세보증보험이 가입이 돼있어도 보증금 반환이 어려운 사례는?
전세보증보험에 가입이 되어있다고 하더라도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있다고 하는데요. 어떤 이유로 그런 원인이 발생하는지 확인해 보자면, 첫 번째로는 대항력과 우선변제권의 미취득한 경우입니다. 우선 대항력은 집주인이 변경되거나 집이 경매로 넘어간 경우에도 보증금을 돌려받기 전까지 그 집에서 계속 살 수 있는 권리인데요. 이런 권리를 갖기 위해서는 3가지의 조건을 충족해야 하는데요. 바로 "전입신고, 점유, 확정일자" 이렇게 세 가지입니다. 이 세 가지의 조건이 충족돼야 우선변제권을 가질 수 있는데요. 이 모든 것이 충족되지 않는다면 전세보증보험 반환 신청 시 거절될 수도 있다고 합니다.
두 번째는 집주인이 변경된 경우입니다. 이런 경우에는 바뀐 집주인과 계약서를 다시 작성하시면 됩니다. 간혹 공인중개사가 집주인은 변경되었지만 받았던 대출등이 모두 승계된다고 하더라도 바뀐 집주인과의 계약서 작성이 되지 않으면 계약자체를 하지 않은 것으로 되기 때문에 보증보험자체가 성립이 되지 않기 때문에 보증보험 반환이 불가하다 안내받을 수 있습니다.
그리고 세 번째는 전세계약 갱신하는 경우인데요. 동일한 보증금으로 전세계약을 연장한다고 하더라도, 보증사에 보증만료 한 달 전 갱신신청을 해야한다고 합니다. 그리고 묵시적 갱신인 경우에도 동일하게 한달전 갱신신청을 해주셔야 합니다.
너무 무서운 전세사기.. 내가 평생 벌어온 돈이 들어갈 수 있는 만큼... 집계약 할 때 꼼꼼히 확인하는 것이 굉장히 중요하다고 생각해요. 주변 지인도 이번에 살던 집의 전세계약을 갱신하면서 위에서 말씀드렸던 공시가율 반영률의 변경으로 인해 집주인에게 주었던 전세가에서 돌려받을 돈이 있었는데 못준다고 해서 머리가 아프다고 이야기하더라고요. 바뀐 지 얼마 안 된 만큼 모르는 집주인들이 많다고 하니 전세계약 갱신 전이시거나, 전세계약 예정이시면 꼼꼼하게 확인하시고 맘 편히 안전한 계약 하시길 바라요! 오늘도 저의 포스팅 읽어주셔서 감사하고요.
저는 또 좋은 글로 오겠습니다. +_+
댓글